Odpowiedzialność za zapłatę czynszu – jeżeli nie jestem stroną umowy najmu?

Czytelnicy pytają – radca prawny

Marcin Kluś odpowiada.


Mieszkam z rodzicami w jednym lokalu. Formalnie najemcami lokalu są jedynie moi rodzice. Okazało się, że od dłuższego czasu nie regulują opłat za mieszkanie i mają z tego powodu spore długi. Czy w tej sytuacji mogę ponosić odpowiedzialność za zapłatę czynszu, jeżeli nie jestem stroną umowy najmu?

Odpowiedź na powyższe pytanie wynika z art. 6881 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Przepis ten, istotnie wzmacnia wynajmującego, w porównaniu z zasadami ogólnymi dotyczącymi skutków zawarcia takiej umowy. Prowadzi bowiem do powstania solidarnej odpowiedzialności za zapłatę czynszu i innych należnych opłat stale zamieszkujących z najemcą pełnoletnich osób. Chodzi tu o osoby, które nie są współnajemcami lokalu, ale stale zamieszkują w najętym lokalu. Odpowiedzialność została więc powiązana z dwoma przesłankami: stałym zamieszkiwaniem takie osoby oraz jej pełnoletnością. Nie jest przy tym istotne, czy osoby współodpowiedzialne dysponują tytułem prawnym do lokalu. Osoby te, mogą zatem ponosić odpowiedzialność, nawet wówczas, gdy nie są stroną umowy najmu lokalu.

Odpowiedzialność osób stale zamieszkujących w lokalu mieszkalnym ograniczona jest do czynszu i innych opłat należnych dotyczących okresu ich stałego zamieszkiwania. W zakresie „innych opłat należnych” mieszczą się w szczególności świadczenia dodatkowe, takie jak koszty eksploatacji lokalu, w tym opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody, odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych itp.

Jednocześnie, należy przyjąć, że okres odpowiedzialności osób stale zamieszkujących z najemcą rozciąga się na zamieszkiwanie w najętym lokal dopiero po uzyskaniu pełnoletności. Osoby niepełnoletnie pozostają pod władzą rodzicielską albo opieką co wpływa też na określenie miejsca zamieszkania takich osób. Ponadto, przed uzyskaniem pełnoletności, możliwość decydowania o kwestiach związanych z pokrywaniem czynszu i innych opłat pozostaje z reguły poza wolą i często wiedzą tych osób.

Odpowiedzialność pełnoletnich domowników w omawianej sytuacji jest solidarna, tzn. że wierzyciel (wynajmujący lokal) może żądać całości lub części świadczenia (zaległości czynszowych) od wszystkich dłużników (lokatorów) łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych. Oczywiście z ograniczeniem odpowiedzialności osób stale zamieszkujących z najemcą do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania, o których mowa powyżej.

Więcej porad prawnych: Kancelaria Marcin Kluś.