Z OSTATNIEJ CHWILI

W związku z budową potrzebuję zająć niewielką część sąsiedniej działki. Co będę mógł zrobić, jeśli sąsiad się sprzeciwi?

Czytelnicy pytają – radca prawny

Marcin Kluś odpowiada.


Chcę rozpocząć roboty budowlane na swojej działce. W związku z budową potrzebuję zająć na około 2 tygodnie niewielką część sąsiedniej działki. Nie sądzę, aby sąsiad się na to zgodził. Co będę mógł zrobić, jeśli sąsiad się sprzeciwi?

            Na wstępie pragnę zaznaczyć, że w art. 3 Ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 roku zostały zawarte definicje ustalające znaczenie pojęć, którymi posługuje się ta ustawa. Wśród tych pojęć znajdziemy m.in. określenie „roboty budowlane”, poprzez które należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Z kolei obiektem budowlanym jest budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

            Kwestie zawarte w pytaniu reguluje art. 47 Ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 roku, z którego wynika, że jeżeli do wykonania robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.

            W razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa powyżej np. na skutek sprzeciwu sąsiada, organ administracji architektoniczno-budowlanej – na wniosek inwestora – w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga w drodze decyzji, o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości.

            Wprawdzie w/w ustawa nie określa warunków formalnych, jakie musi spełniać taki wniosek, i wskazuje jedynie, że ma on pochodzić od inwestora i być skierowany do właściwego organu, a więc tego, który jest kompetentny do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, niemniej wniosek inwestora powinien jednoznacznie dowodzić, na podstawie zgromadzonej i niezbędnej w danym zakresie dokumentacji budowlanej, że wykonanie budowy zgodnie z ostateczną i prawomocną decyzją o pozwoleniu na budowę wymaga wejścia na teren sąsiedni. We wniosku popartym odpowiednim materiałem dowodowym musi być także wskazane, że dotychczas podjęte przez inwestora czynności w celu doprowadzenia do dobrowolnego skorzystania z sąsiedniego terenu okazały się bezskuteczne.

            W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, organ administracji architektoniczno-budowlanej określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. Decyzja taka daje inwestorowi określone w niej prawo, jednocześnie nakładając na uprawnionego do sąsiedniej nieruchomości obowiązek znoszenia wiążących się z tym prawem uciążliwości.

            Zgodnie z art. 47 ust. 3 w/w Ustawy, po zakończeniu robót, o których mowa powyżej, inwestor jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym. Naprawienie szkody może nastąpić w formie np. wykonania przez inwestora określonych, niezbędnych prac naprawczych lub też w formie odszkodowania za wyrządzone szkody. Jeżeli pomiędzy stronami nie dojdzie do porozumienia w tej kwestii, dochodzenie odszkodowania od inwestora następuje w drodze cywilnoprawnej przed sądem powszechnym.