Kolejny projekt zmiany ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych12 czerwca 2017, 12:31

Wydawać by się mogło, że politycy i posłowie ostatniej kadencji Sejmu głównie zajęci są wewnętrznymi sporami. Jednak taki pogląd okazał się nieprawdziwy. Grupa przedstawicieli władzy ustawodawczej przygotowała projekt zmian w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.

Warto przypomnieć, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych została uchwalona przez Sejm 15 grudnia 2000 r. Do chwili obecnej ustawa ta była nowelizowana kilkanaście razy. Najczęściej powodem zmian jest fascynacja posłów funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych i ostra krytyka spółdzielni.

Prawda jest taka, że jak jest źle zarządzana wspólnota i przynosi straty, widać elementy niegospodarności, to kto się przejmuje losem kilkunastu czy kilkudziesięciu rodzin, ale takich wspólnot są w kraju dziesiątki, więc warto o tym rozmawiać. Ale jak na około 3000 spółdzielni mieszkaniowych w skali Polski są trzy, cztery przykłady negatywne, to media chętnie mówią i pokazują te przykłady jako rzekomą patologię w całym spółdzielczym systemie mieszkaniowym, jako niereformowalnym relikcie czasów peerelowskich.

W poprzedniej kadencji Sejmu pani poseł Lidia Staroń propagowała zapis w noweli naszej ustawy, który mówił, że z chwilą przekształcenia w danej nieruchomości pierwszego lokalu z mocy ustawy powstaje wspólnota mieszkaniowa, która będzie funkcjonowała w oparciu o przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Gdyby powyższy zapis wszedł w życie, byłby to koniec spółdzielni mieszkaniowych, gdyż dzisiaj w skali całego kraju zdarzają się sporadycznie nieruchomości, gdzie nie dokonano ani jednego aktu przeniesienia własności lokalu w odrębną własność.

Jestem absolutnie przeciwny takiemu rozwiązaniu, gdzie to ustawodawca decyduje za obywatela, co jest dla niego lepsze. Rozwiązanie powyższe nie dawało szansy rozwoju dla wolnej gospodarki rynkowej w zakresie zarządzania nieruchomościami, z góry dawało uprzywilejowaną pozycje dla wspólnot mieszkaniowych. Znam zarówno nieruchomości zarządzane przez wspólnoty jak też i przez spółdzielnie. Prawda obiektywna jest taka, że dobre zarządzanie zależy przede wszystkim od merytorycznego przygotowania, zaangażowania i rzetelności pracujących tam osób. Stan techniczny budynków, czynione nakłady na remonty, codzienna właściwa eksploatacja i konserwacja wymagają we wspólnocie i spółdzielni tych samych nakładów finansowych. Jednak system kontroli nad ich wydatkowaniem jest bardziej skuteczny w spółdzielniach, gdzie nadzór nad działaniami zarządu sprawuje rada nadzorcza i nad nimi walne zgromadzenia. Bilans spółdzielni badany jest każdego roku przez biegłego rewidenta, ponadto członek spółdzielni ma zawsze prawo zwrócić się z wnioskiem o realizację swoich praw do związku rewizyjnego, czy złożyć skargę do właściwego ministra budownictwa. Uważam, że obecnie funkcjonujące w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych zapisy są dobrym batem na źle zarządzane spółdzielnie.

Obecnie, jeśli więcej niż 50% lokali jest przeniesionych w danej nieruchomości w odrębną własność, właściciele lokali mają prawo powołać do życia wspólnotę mieszkaniową, ale jest to ich suwerenna decyzja. Zarządy spółdzielni wiedzą o tym, że niezadowolenie mieszkańców może w każdym czasie skutkować powstaniem wspólnot i zmniejszać potencjał gospodarczy spółdzielni. Rozwiązanie powyższe działa mobilizująco na zarządy, jak też i rady nadzorcze, wyzwala zdrowy odruch konkurencji i mobilizuje do pracy. Pojawienie się na scenie Sejmu nowej siły politycznej zaowocowało kolejnym pomysłem na „naprawę spółdzielni mieszkaniowych”. Posłowie klubu „Kukiz 15” wnieśli do Marszałka Sejmu na podstawie art. 118 ust. 1 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. projekt ustawy: o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw – druk nr 1533 z dnia 21.04.2017 r.

Projekt ten reguluje m.in. wysokość wpisowego do 1/8 minimalnego wynagrodzenia, co uważam za zasadne, gdyż obecnie wpisowe i udział były często elementami zniechęcającymi do wstępowania w poczet członków z uwagi na barierę finansową.

Jednakże zapis w art. 8¹ ust. 3 zobowiązujący spółdzielnię do prowadzenia strony internetowej w podziale na dwie części: ogólnodostępną oraz wyłącznie dla członków spółdzielni oraz konieczność udostępnienia na niej w zasadzie wszystkich dokumentów wytwarzanych w spółdzielni, znacząco podniesie koszty obsługi strony internetowej. Publikowanie części dokumentów o charakterze podlegającym ochronie danych osobowych będzie wymagała modernizacji programów informatycznych i wymiany sprzętu komputerowego. Uważam to za zbędne, bo dzisiaj każdy zainteresowany członek spółdzielni ma prawo wglądu w dokumenty spółdzielni i otrzymania kopii tych dokumentów.

Z kolei art. 8² a) ust. 1 ogranicza diety dla członków rad nadzorczych do ¼ minimalnego wynagrodzenia, co przy 6-8 posiedzeniach komisji, prezydium czy rad nadzorczych w miesiącu dla osób wysoce merytorycznych będzie działało zniechęcająco do aktywnej pracy w radzie.

W kolejnych artykułach nowelizowanej ustawy jest zalecenie, aby walne zgromadzenia odbywały się w soboty lub niedziele, członkowie rady nadzorczej będą musieli w czasie trzyletniej kadencji corocznie uzyskiwać absolutorium w glosowaniu tajnym.

Zupełnie nowym rozwiązaniem w art. 8² d) ust. 4 jest wprowadzenie kadencyjności dla członków zarządu. Kadencja może trwać nie dłużej niż 3 lata i nie można być członkiem zarządu dłużej niż dwie kolejne kadencje.

Za bardzo dobre uważam zapisy projektu ustawy w art. 24¹ i art. 24², które dają możliwość wyboru właścicielom lokali co do sposobu zarządzania ich nieruchomością, projekt nie przewiduje z mocy ustawy powstawaniu wspólnot mieszkaniowych. Ale jednocześnie zgodnie z art. 93a właściwy minister do spraw budownictwa ma prawo żądania informacji i danych dotyczących organizacji, gospodarności i działalności spółdzielni zgodnie z prawem oraz wnioskowania do właściwego urzędu państwowego o przeprowadzenie kontroli, a w określonych sytuacjach do Najwyższej Izby Kontroli włącznie.

Dokładnie zapoznając się z projektem wnoszonych przez posłów zmian uważam, że dla sprawnie i transparentnie działających zarządów i rad nadzorczych spółdzielni, projekt ten daje pełną ochronę praw członków spółdzielni wynikających z prawa własności, ale dla dobrze zarządzanych spółdzielni nie stanowi zagrożenia ich likwidacji.

Jarosław Machlewski

Prezes SBM „Ateńska”