Czy wpis umowy najmu do księgi wieczystej zwiększa ochronę prawną najemcy
Czytelnicy pytają – adwokat Wojciech Lipka odpowiada
Czy wpis umowy najmu do księgi wieczystej zwiększa ochronę prawną najemcy oraz czy najemca może wystąpić z wnioskiem o wpis mimo, że wynajmujący nie wyraził no to zgody?
Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece do wpisu prawa osobistego lub roszczenia wystarcza dokument obejmujący oświadczenie woli właściciela o ustanowieniu tego prawa albo obejmujący zgodę na wpis tego roszczenia.
Innymi słowy do wniosku o wpis umowy najmu do księgi wieczystej należy załączyć umowę najmu, a w przypadku kiedy umowa najmu nie została zawarta w formie pisemnej, zgodę wynajmującego na wpis udzieloną w formie pisemnej z zastrzeżeniem, że podpisy złożone pod umową lub podpis wynajmującego na zgodzie na wpis powinny być poświadczone notarialnie, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu.
W związku z powyższym w przypadku kiedy najemca dysponuje umową najmu to wówczas osobna zgoda wynajmującego na wpis jest zbędna. Warto zaznaczyć, że o ile strony zawierając umowę najmu nie potwierdziły złożonych podpisów notarialnie to mogą następczo uznać przed notariuszem złożony podpis za własnoręczny.
Konsekwencją wpisu umowy najmu do księgi wieczystej jest zwiększenie ochrony prawnej najemcy z uwagi na fakt, że prawo osobiste ujawnione w księdze wieczystej: (i) ma pierwszeństwo przed innymi prawami na nieruchomości nieujawnionymi lub ujawnionymi później oraz (ii) uzyskuje z pewnymi wyjątkami skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu co skutkuje tym, że uprawniony z umowy może dochodzić swoich roszczeń i praw przeciwko każdemu właścicielowi nieruchomości.
Dodatkowo, ujawnione prawo powoduje również objęcie go zasadą jawności materialnej ksiąg wieczystych co implikuje domniemanie zgodności prawa jawnego z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, co skutkuje, że w ewentualnych sporach sądowych nie ma konieczności udowadniania faktu istnienia umowy.
Ponadto, ujawnienie umowy najmu w księdze wieczystej powoduje również objęcie jej tzw. rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.
Adwokat Wojciech Lipka specjalizuje się w sprawach rodzinnych, spadkowych, odszkodowawczych, dotyczących nieruchomości roszczeniach z „umów frankowych”.
