Kto i na jakiej podstawie ponosi odpowiedzialność za wady budynku?

Czytelnicy pytają, adwokat Wojciech Lipka odpowiada

Od pewnego czasu w bloku, który został oddany do użytku niecałe 2 lata temu, na klatce schodowej oraz w garażu podziemnym wyczuwalna jest spora wilgoć, a na ścianach zaczęły się pojawiać się zacieki. Po zgłoszeniu tego administratorowi budynku otrzymałem informację, że jest to najprawdopodobniej spowodowane wadą budynku. Kto i na jakiej podstawie ponosi odpowiedzialność w tej sytuacji?

Odpowiedzialność za wady zarówno fizyczne, jak i prawne nieruchomości ponosi deweloper. Do zasad tej odpowiedzialności stosuje się zgodnie z art. 27 ust. 6 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (w zakresie nieuregulowanym w ust. 1-5 wskazanego przepisu) przepisy o rękojmi przy sprzedaży tj. art. 556 i n. Kodeksu cywilnego.

Pojęcie wady fizycznej rozumiane jest szeroko i oznacza niezgodność rzeczy z umową, a w szczególności, gdy nie ma ona właściwości, które powinna mieć ze względu na oznaczony w umowie cel albo wynikający z okoliczności lub z jej przeznaczenia, czy też właściwości o których istnieniu deweloper zapewnił kupującego, jak również przypadek, gdy rzecz została wydana w stanie niezupełnym.

Należy pamiętać, że osoba nabywająca własność mieszkania, nabywa również udział w nieruchomości wspólnej, co oznacza, że w przypadku wystąpienia wad np. na klatkach schodowych, w windach czy w zakresie instalacji gazowej albo elektrycznej, to właśnie nabywcy lokalu na podstawie umowy sprzedaży przysługują roszczenia z tytułu rękojmi lub odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy (art. 471 KC), w części odpowiadającej jego udziałowi w tejże nieruchomości.

Zatem, w sytuacji np. zalania garażu podziemnego czy pęknięć w elewacji, na podstawie rękojmi kupujący może żądać usunięcia lub naprawienia wady na koszt dewelopera, obniżenia odpowiednio ceny lokalu, czy nawet może od umowy odstąpić, z tym że wada musi być istotna (uniemożliwia korzystanie z nieruchomości) a sprzedawca niezwłocznie jej nie usunął, chyba że rzecz była już wymieniona lub naprawiana.

Aby inne podmioty, np. wspólnota mieszkaniowa, mogły skutecznie dochodzić od dewelopera ww. roszczeń, to właściciele poszczególnych lokali powinni dokonać cesji (przelewu) takich roszczeń na ich rzecz. W przeciwnym razie, w przypadku ewentualnego sporu sądowego z deweloperem, nastąpi oddalenie powództwa i konieczność poniesienia dodatkowo kosztów sądowych. 

Podkreślenia wymaga, że w przypadku wad nieruchomości okres odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi wynosi 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu, jednocześnie nie dłużej niż rok od   chwili wykrycia wady, natomiast roszczenia odszkodowawcze (art. 471 KC) zgodnie z zasadami ogólnymi przedawniają się w terminie 6 lat od dnia wykrycia wady budynku (art. 118 KC).

Warto nadmienić, że w przypadku konsumentów, czyli osób nabywających lokale w celach nie związanych z działalnością gospodarczą, wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania lokalu, to domniemywa się, że istniała ona lub jej przyczyna chwili wydania rzeczy na kupującemu (art. 5562 KC).


Adwokat Wojciech Lipka specjalizuje się w sprawach rodzinnych, spadkowych, odszkodawczych, dotyczących “umów frankowych” i karnych