Moje mieszkanie komornik zajął za długi. Lokal jest w moim posiadaniu.
Czytelnicy pytają – adwokat Wojciech Lipka odpowiada
Moje mieszkanie komornik zajął za długi. Lokal jest w moim posiadaniu. Jakie czynności mogę dokonywać z tym mieszkaniem i czy muszę uzyskać na nie zgodę komornika czy wierzyciela?
Zajęcie nieruchomości jest pierwszą czynnością jaką wykonuje komornik po wszczęciu postępowania egzekucyjnego i następuje z chwilą doręczeniu dłużnikowi wezwania, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. W przypadku, kiedy wezwania nie doręczono zajęcie następuje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów. Dla osoby, której miejsce pobytu nie jest znane i nie można dokonywać doręczeń, sąd na wniosek komornika ustanowi kuratora. O dokonanym zajęciu komornik zawiadamia wierzyciela. Zajęcie obejmuje nieruchomość i to wszystko, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką.
Skutki zajęcia reguluje art. 930 k.p.c. zgodnie z którym dłużnik po zajęciu nieruchomości, może nią rozporządzić, z tym, że nie wpływa to na dalsze postępowanie egzekucyjne. Innymi słowy rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu jest czynnością ważną, ale bezskuteczną wobec wierzyciela egzekwującego, który pomimo np. zbycia nieruchomości na rzecz osoby trzeciej może się z niej zaspokoić, tak jakby należała w dalszym ciągu do majątku dłużnika.
Czynności polegające na rozporządzeniu przedmiotami podlegającymi zajęciu razem z nieruchomością po jej zajęciu są nieważne z zastrzeżeniem, że nie dotyczy to rozporządzeń zarządcy nieruchomości w zakresie jego ustawowych uprawnień, który bez zgody stron lub sądu może dokonywać tylko czynności zwykłego zarządu a pozostałe czynności przekraczające zwykły zarząd może dokonywać wyłącznie za zgodą stron, a przy jej braku – za zezwoleniem sądu, który przed jego wydaniem wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą.
Zajęcie nie wpływa na realizację umów najmu czy dzierżawy nieruchomości, które trwają nadal z tym, że zarządca zajętej nieruchomości ma prawo je wypowiedzieć bez konieczności uzyskiwania zgody stron albo sądu.
Co do zasady zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika, do którego stosuje się wówczas przepisy o zarządcy. Jeżeli prawidłowe sprawowanie zarządu tego wymaga, sąd odejmie dłużnikowi lub ustanowionemu zarządcy zarząd i ustanowi innego zarządcę.
