O zasiedzeniu
Czytelnicy pytają, adwokat Wojciech Lipka odpowiada
Czy możliwe jest zasiedzenie mojego udziału we własności działki przez wujka, który jest drugim współwłaścicielem?
Obecnie w orzecznictwie nie budzi wątpliwości, że zasiedzenie udziałów we współwłasności jest dopuszczalne, ale w praktyce jest bardzo trudne do wykazania.
Na wstępie należy zaznaczyć, że zasadniczym sposobem współposiadania jest władanie całą rzeczą wspólną, w zakresie, który nie wyłącza takiego władania wspólną rzeczą przez pozostałych współwłaścicieli. O współposiadaniu mówimy również wtedy, gdy przedmiot współwłasności pozostaje w administrowaniu jednego ze współposiadaczy, wykonującego te czynności w imieniu wszystkich pozostałych, lub gdy rzecz znajduje się w zarządzie osoby trzeciej, lub została wydzierżawiona przez współwłaścicieli osobie trzeciej.
Biorąc pod uwagę powyższe oraz przepisy kodeksu cywilnego regulujące instytucję zasiedzenia (art.172 k.c. i dalsze) i posiadania, współwłaściciel żądający zasiedzenia udziału innego współwłaściciela powinien udowodnić, że rozszerzył zakres swego samoistnego posiadania ponad realizację uprawnienia określonego w art. 206 k.c. i w sposób widoczny, wyraźny dla innych współwłaścicieli uzewnętrznił tę zmianę. Konieczne jest zatem, żeby wykazał konkretne fakty potwierdzające rzeczywiste przejęcie praw i obowiązków pozostałych współwłaścicieli w sposób pozwalający im dostrzec zmianę.
Istotne jest, że w sprawach o zasiedzenie udziałów wyłączone jest domniemanie prawne, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest jej posiadaczem samoistnym. (art. 339 k.c.)
Sąd Najwyższy w jednym ze swoich orzeczeń stwierdził, że o samoistnym posiadaniu współwłaściciela nieruchomości, nie przesądza sam fakt samodzielnego wykonywania uprawnień, ponoszenia ciężarów związanych z nieruchomością, a nawet pokrywanie przez niego kosztów remontu lub modernizacji budynku oraz, że nie każdy remont świadczy o posiadaniu właścicielskim całej nieruchomości przez współwłaściciela wyłącznie dla siebie i jego woli odsunięcia od praw do niej innych współwłaścicieli.
Dla przykładu Sąd Najwyższy podał również, że okolicznością korzystną dla osoby zasiadającej udział może być podejmowanie samodzielnych decyzji dotyczących znacznych remontów i zmian w przedmiocie współwłasności.
Podkreślić należy, że współwłaściciel który wyłącznie administruje nieruchomością wspólną z poszanowaniem uprawnień innych współwłaścicieli w stosunku do tych udziałów zawsze będzie współposiadaczem zależnym (brak możliwości zasiedzenia) i to bez względu czy pozostali współwłaściciele swoje uprawnienia wykonują.
Adwokat Wojciech Lipka specjalizuje się w sprawach rodzinnych, spadkowych, odszkodawczych, dotyczących “umów frankowych” i karnych
