Czy mogę zaskarżyć podwyższenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości i w jaki sposób?
Czytelnicy pytają – radca prawny
Marcin Kluś odpowiada.
Otrzymałam pismo z informacją o podwyższeniu opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości z uwagi na wzrost wartości gruntu. W mojej ocenie, opłata powinna być niższa. Czy wobec tego mogę zaskarżyć podwyższenie opłaty rocznej z tego tytułu i w jaki sposób?
Może Pani zweryfikować poprawność zmiany opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Odpowiedni tryb postępowania w tego rodzaju sprawie określają przepisy zawarte w art. od 78 do 80 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku.
Na wstępie należy zaznaczyć, że aktualizacji opłaty rocznej dokonuje właściwy organ, wypowiadając w formie pisemnej wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego oraz przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej (czyli tak jak w omawianej sprawie). W wypowiedzeniu organ powinien wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty rocznej i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania otrzymanego wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z wyceną specjalisty.
Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wskazanego wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wniosek składa się za pośrednictwem organu, który dokonał aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki aktualizacji opłaty rocznej, spoczywa na tym organie, niemniej należy rozważyć zlecenie wykonania alternatywnej opinii w celu potwierdzenia zasadność Pani stanowiska w poruszonej sprawie.
Po złożeniu wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości, kolegium wyznaczy rozprawę. Zgodnie z art. 79 ust. 3 w/w ustawy, kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody. Jeżeli do ugody nie doszło, kolegium wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty.
Od orzeczenia kolegium nie przysługuje odwołanie, ale zarówno właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie kolegium traci moc, a złożony uprzednio wniosek zastępuje pozew.
Należy jednocześnie zaznaczyć, że złożenie wniosku, o którym mowa powyżej, nie zwalnia z obowiązku wnoszenia opłat rocznych w dotychczasowej wysokości. Z kolei ustalona na skutek postępowania przed kolegium lub sądem powszechnym nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty.
Na końcu warto dodać, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie.
