Zamierzam sprzedać nieruchomość – czy jest możliwe zawarcie takiej umowy bez konieczności sporządzania aktu notarialnego?
Czytelnicy pytają – radca prawny
Marcin Kluś odpowiada.
Zamierzam sprzedać nieruchomość. Kupujący domaga się podpisania umowy przedwstępnej. Czy jest możliwe zawarcie takiej umowy w zwykłej formie pisemnej bez konieczności sporządzania aktu notarialnego?
Tak. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Może być zawarta również w zwykłej formie pisemnej. Umowa sporządzona w postaci aktu notarialnego jest niezbędna do przeniesienia własności nieruchomości jednak umowa przedwstępna tej własności jeszcze nie przenosi, stąd tego rodzaju umowę można zawrzeć w zwykłej formie pisemnej.
Trzeba jednak zwrócić uwagę na to, że różne są skutki prawne podpisania tego rodzaju umowy w formie zwykłej i w formie aktu notarialnego. Przy umowie przedwstępnej zawartej w zwykłej formie pisemnej, jeżeli jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej (sprzedaży nieruchomości), można od niej żądać naprawienia szkody, która powstała przez to, że druga strona liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego). Zakres obowiązku odszkodowawczego drugiej strony jest jednak ograniczony do tzw. ujemnego interesu umownego, który obejmuje przede wszystkim koszty niezbędne i celowe do zawarcia umowy przedwstępnej (tj. m.in. koszty notarialne, koszty przejazdu do notariusza, opłaty skarbowe od zaświadczeń, podań, odpisów, opłaty od zezwoleń, opłaty sądowe za odpisy z księgi wieczystej, a także koszty sporządzenia projektu umowy przedwstępnej). Oczywiście strony mogą w umowie przedwstępnej inaczej określić zakres należnego odszkodowania w przypadku uchylenia się jednej ze stron od zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości.
Z inną sytuacją będziemy mieć do czynienia, gdy umowa przedwstępna będzie czyniła zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy (w przypadku umowy sprzedaży nieruchomości jest to forma aktu notarialnego). Przy takiej umowie, w przypadku uchylania się przez jedną ze stron od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona będzie mogła dochodzić zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. W praktyce oznacza to, że będzie można doprowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej nawet wówczas, gdy druga strona będzie uchylała się od zawarcia tej umowy. W takiej sytuacji, realizacja roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej następuje według art. 64 Kodeksu cywilnego i art. 1047 Kodeksu postępowania cywilnego, z których wynika, że prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie.
Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego stanowi zatem silniejsze zabezpieczenie dla stron, mające na celu wykonanie umowy. Ponadto, zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego umożliwia ujawnienie w księdze wieczystej nieruchomości roszczenia kupującego o zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 16 ust. 2 pkt. 2 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lica 1982 roku) co pomaga zminimalizować ryzyko związane z tym, że nieruchomość zostanie w międzyczasie sprzedana innej osobie.
