Sprzedaż mieszkania – w jaki sposób mogę zabezpieczyć w akcie notarialnym zapłatę ceny za to mieszkanie.

Czytelnicy pytają – radca prawny

Marcin Kluś odpowiada.


Zamierzam sprzedać mieszkanie. Czy to prawda, że do sprzedaży lokalu dochodzi w chwili podpisania umowy? Jeżeli tak, to w jaki sposób mogę zabezpieczyć w akcie notarialnym zapłatę ceny za to mieszkanie.

Tak, zgodnie z polskim prawem cywilnym przejście własności nieruchomości następuje z chwilą podpisania aktu notarialnego, a ustalenie warunku polegającego na tym, że przejście prawa własności nieruchomości dojdzie do skutku dopiero z chwilą zapłaty ceny, jest niedopuszczalne.

Najbardziej powszechnym i najczęściej stosowanym sposobem na notarialne zabezpieczenie zapłaty ustalonej przez strony ceny nieruchomości jest poddanie się przez stronę kupującą egzekucji z art. 777 § 1 pkt. 4 lub 5 kodeksu postępowania cywilnego.

Zobowiązanie takie zawarte jest zawsze w akcie notarialnym, w którym strona zobowiązana do zapłaty ceny poddaje się rygorowi egzekucji co do wykonania obowiązku zapłaty. Poddanie się egzekucji w akcie notarialnym daje sprzedającemu, który nie uzyskał zapłaty ceny w umówionym terminie, możliwość zwrócenia się do sądu o nadanie aktowi klauzuli wykonalności, a posiadając akt notarialny opatrzony klauzulą, można z kolei udać się do komornika z wnioskiem o wszczęcie egzekucji. Wówczas zbędne będzie prowadzenie procesu sądowego, a uzyskanie należnego świadczenia będzie możliwe w krótszym terminie.

Innym, pewniejszym i szybszym sposobem zabezpieczenia zapłaty ceny za sprzedaż nieruchomości jest złożenie pieniędzy do depozytu notarialnego. O powyższym stanowi art. 108 Ustawy Prawo o notariacie z dnia 14 lutego 1991 roku, zgodnie z którym, notariusz w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością ma prawo przyjąć na przechowanie, w celu wydania ich osobie wskazanej przy złożeniu pieniądze w walucie polskiej lub obcej. Dla udokumentowania tych czynności notariusz prowadzi specjalne konto bankowe. Z przyjęcia depozytu notariusz spisuje protokół, w którym wymienia datę przyjęcia, ustala tożsamość osoby składającej, datę mającego nastąpić wydania oraz imię, nazwisko i miejsce zamieszkania osoby odbierającej depozyt. Wydanie depozytu następuje za pokwitowaniem.

Powyższe zabezpieczenie zapłaty ceny sprzedaży mieszkania będzie wiązało się z dodatkową opłatą notarialną, zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z dnia 28 czerwca 2004 roku. Maksymalna stawka za taką czynność nie może przekroczyć połowy stawki przewidzianej dla taksy notarialnej za zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości.

Ostatnim sposobem, jest założenie przez obie strony przeprowadzanej czynności, rachunków bankowych w tym samym banku, najlepiej oferującym bankowość internetową. Wówczas, kupujący może dokonać przelewu umówionej kwoty na rachunek sprzedającego w trakcie podpisywania aktu notarialnego. Jeśli rachunki są w tym samym banku środki praktycznie natychmiast pojawią się na rachunku sprzedającego, a strony będą mogły podpisać akt notarialny.