Na czym polega umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości i co taka umowa powinna zawierać?
Czytelnicy pytają – radca prawny
Marcin Kluś odpowiada.
Istotą umowy przedwstępnej jest to, że w umowie tej, jedna lub obie strony transakcji, zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy. Umowa przedwstępna przygotowuje umowę docelową, której zawarcie w danym momencie nie jest możliwe lub dogodne (np. gdy kupujący nie otrzymał jeszcze kredytu), ale zarazem strony podjęły już decyzję co do zawarcia tej umowy i istnieje porozumienie co do istotnych jej postanowień. Celem zawarcia umowy przedwstępnej jest zatem stworzenie stanu pewności, że określona, projektowana przez strony umowa zostanie zawarta. Podkreślić przy tym należy, że umowa przedwstępna musi określać elementy istotne umowy ostatecznej. W przypadku sprzedaży nieruchomości tymi elementami umowy będą cena i przedmiot umowy – strony umowy przedwstępnej muszą już zatem w jej treści dokładnie określić nieruchomość będącą jej przedmiotem.
Dla ważności umowy przedwstępnej nie ma znaczenia forma, w jakiej została dokonana, ani forma, jakiej prawo wymaga dla ważności umowy przyrzeczonej. Nie oznacza to jednak, aby forma umowy przedwstępnej była zawsze prawnie obojętna. W przypadku sprzedaży nieruchomości, w celu uzyskania przez stronę umowy możliwości dochodzenia zawarcia umowy ostatecznej, umowa przedwstępna powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W sytuacji zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w innej formie – gdy umowa docelowa nie zostanie zawarta – strona nie będzie mogła domagać się od kontrahenta zawarcia umowy przyrzeczonej. Będzie jednak miała prawo do naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Na szkodę składają się wówczas wszelkie koszty, wydatki, zbędne nakłady poniesione w związku z zawarciem umowy przedwstępnej i z przygotowaniem do jej wykonania (np. koszty sporządzenia umowy przedwstępnej, koszty podróży w celu jej zawarcia, koszt uzyskania zezwolenia potrzebnego dla zawarcia umowy przyrzeczonej). W praktyce umowy przedwstępne, w tym dotyczące sprzedaży nieruchomości, często zawierają dodatkowe zastrzeżenia umowne, takie jak kara umowna, zadatek, warunek, termin, których celem jest zabezpieczenie rzeczywistego ich wykonania.
Termin zawarcia umowy docelowej nie musi, choć oczywiście może być oznaczony w umowie przedwstępnej. Jeżeli jednak termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa docelowa, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są do tego uprawnione i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej strona nie wyznaczyła terminu do zawarcia umowy docelowej, nie może żądać jej zawarcia.
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli jednak sąd oddali żądanie zobowiązania dłużnika do złożenia oświadczenia o zawarciu umowy przyrzeczonej (czego można żądać w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zwartej w formie aktu notarialnego) wówczas roszczenie o naprawienie szkody przedawnia się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie sądu stało się prawomocne.
