PRAWNIK RADZI : Dostęp do dokumentacji nieruchomości wspólnej.
Czytelnicy pytają – radca prawny
Marcin Kluś odpowiada.
Mieszkam w dużej wspólnocie mieszkaniowej, w której działa zarząd. Czy w tej sytuacji, jako członek wspólnoty mieszkaniowej, mam prawo dostępu do dokumentacji dotyczącej nieruchomości wspólnej?
Na zadane pytanie należy odpowiedzieć twierdząco. Powyższe można wywieźć przede wszystkim z art. 27 Ustawy o własności lokali, zgodnie z którym, każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Uprawnienia właścicieli lokali w powyższym zakresie mogą być jednak wykonywane, o ile nie naruszają przepisów art. art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1 w/w Ustawy. Zgodnie z tymi przepisami, to zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali; czynności mieszczące się w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną podejmuje samodzielnie.
Poszczególni właściciele lokali nie mogą zatem wkraczać w zakres kompetencji zarządu, zastępować go, czy wręcz przeszkadzać zarządowi w realizacji jego zadań. Właściciele lokali są bowiem wyłączeni od dokonywania czynności zwykłego zarządu oraz od reprezentacji wspólnoty. Są natomiast uprawnieni i zobowiązani do współdziałania, wraz z innymi członkami wspólnoty, także wraz z zarządem, w zarządzie nieruchomością wspólną.
Jeżeli chodzi o dostęp członka wspólnoty mieszkaniowej do dokumentów dotyczących nieruchomości wspólnej, warto zwrócić uwagę również na art. 29 ust. 3 Ustawy, z którego wynika, że każdemu właścicielowi lokalu służy prawo kontroli działalności zarządu. Na podstawie tego przepisu każdy członek wspólnoty może wystąpić do zarządu z żądaniem udzielenia informacji dotyczących spraw wspólnoty mieszkaniowej lub wyjaśnień związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Warto podkreślić, że uprawnienie to może być realizowane w każdym czasie, a nie tylko przy okazji corocznych zebrań właścicieli lokali. Jednocześnie trzeba wskazać, że niedopuszczalne jest pozbawienie właścicieli lokali prawa kontroli działalności zarządu w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej lub umowy określającej zarząd nieruchomością wspólną.
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie powinien wyłączać lub ograniczać właścicielowi lokalu uprawnienia do kontroli. Jak wynika z orzecznictwa sądowego, przepisy ustawy o własności lokali nie dają podstawy do całkowitego i bezwarunkowego pozbawienia członka wspólnoty prawa do otrzymania kserokopii dokumentacji związanej ze sprawowaniem zarządu nieruchomością wspólną. Dopuszczalne jest jednak wprowadzenie określonych rozwiązań organizacyjnych związanych z technicznymi aspektami realizacji uprawnień kontrolnych przez członka wspólnoty. W razie sporów na tym tle rozstrzygnięcie należeć będzie do sądu, który może nakazać wspólnocie mieszkaniowej podjęcie określonych działań, w szczególności udostępnienia jej członkowi dokumentacji dotyczącej nieruchomości wspólnej.
Trzeba również zaznaczyć, że zakres danych i informacji udostępnianych właścicielom lokali powinien być adekwatny do ich potrzeb związanych ze zgodnym z prawem celem udostępniania dokumentów. Za niedopuszczalne należy zatem uznać udostępnianie członkom wspólnoty danych, których przetwarzanie nie jest niezbędne do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną oraz do sprawowania kontroli działalności zarządu.
