Prowadzę kompleksowy remont mieszkania. Zawarłem umowę z wykonawcą
Czytelnicy pytają – adwokat Wojciech Lipka odpowiada
Prowadzę kompleksowy remont mieszkania. Zawarłem umowę z wykonawcą, a teraz zgłosił się do mnie podwykonawca (glazurnik) i zażądał zapłaty za pracę. Czy muszę mu zapłacić, skoro zapłaciłem już głównemu wykonawcy?
Kwestię odpowiedzialności inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych reguluje art. 6471 Kodeksu cywilnego. Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co skutkuje tym, że nie może być zmieniony umową stron, niezależnie czy umowa została zawarta pomiędzy profesjonalistami czy konsumentem.
Warunkiem odpowiedzialności inwestora jest zgłoszenie mu przez wykonawcę lub podwykonawcę szczegółowego przedmiotu prac przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę. Zgłoszenie oraz sprzeciw wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. W sytuacji gdy inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę zgłoszenie nie jest wymagane.
Inwestor ponosi odpowiedzialność za zapłatę podwykonawcy wynagrodzenia w wysokości ustalonej w umowie między podwykonawcą a wykonawcą, chyba że ta wysokość przekracza wysokość wynagrodzenia należnego wykonawcy za roboty budowlane, których szczegółowy przedmiot wynika ze zgłoszenia albo z umowy.
W takim przypadku odpowiedzialność inwestora ogranicza się do zapłaty kwoty wynikającej stosownie ze zgłoszenia albo z umowy. Powyższe zasady stosuje się odpowiednio do solidarnej odpowiedzialności inwestora, wykonawcy i podwykonawcy, który zawarł umowę z dalszym podwykonawcą, za zapłatę wynagrodzenia dalszemu podwykonawcy.
Przyjmuje się, że inwestor nie może odmówić zapłaty wykonawcy całego wynagrodzenia, powołując się na to, że zapłacił wynagrodzenie należne podwykonawcom (wyr. SN z 11.1.2008 r., V CSK 179/07), ale może złożyć wykonawcy oświadczenie o potrąceniu wzajemnych wierzytelności.
Również rozwiązanie przez strony umowy łączącej inwestora z wykonawcą, ewentualnie jej wypowiedzenie lub odstąpienie od niej przez którąkolwiek ze stron nie może stanowić podstawy zwolnienia inwestora z obowiązku zapłaty podwykonawcy. Natomiast zgodnie z uchwałą SN z 10.7.2015 r. (III CZP 45/15,) inwestor nie ponosi odpowiedzialności na podstawie art. 6471 k.c. w razie odstąpienia przez wykonawcę od umowy o roboty budowlane, zawartej z podwykonawcą.
Adwokat Wojciech Lipka specjalizuje się w sprawach rodzinnych, spadkowych, odszkodowawczych, dotyczących nieruchomości w roszczeniach z „umów frankowych”.
