Umowa najmu lokalu na czas określony – możliwość wypowiedzenia umowy przed upływem terminu?
Czytelnicy pytają – radca prawny
Marcin Kluś odpowiada.
Zawarłem umowę najmu lokalu użytkowego na czas określony 2 lat. W umowie tej nie została zapisana możliwość wypowiedzenia umowy przed upływem terminu, na który została zawarta. Czy umowa w tym zakresie jest skuteczna?
Tak. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Zatem przepis ten przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy zawartej na czas określony, jednakże tylko w przypadku, gdy strony umieszczą taką klauzulę w zawartej umowie. Przepis ten umożliwia stronom umowy najmu wprowadzenie klauzuli umożliwiającej każdej lub tylko jednej z nich wypowiedzenie stosunku najmu zawartego na czas oznaczony, z zachowaniem terminu umownego albo ustawowego, bądź nawet na wypowiedzenie stosunku najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia. W razie jednak niezamieszczenia w umowie stosownego zapisu, wypowiedzenie umowy – przed upływem ustalonego terminu – będzie nieskuteczne.
Powyższe nie oznacza jednak, że rozwiązanie umowy najmu lokalu w takiej sytuacji jest całkowicie wyłączone. Podstawą wcześniejszego niż pierwotnie ustalono terminu ustania stosunku najmu może być np. dodatkowe porozumienie stron w tym zakresie na podstawie art. 3531 Kodeksu cywilnego (w ramach zasady swobody umów). W tym przypadku obie strony muszą się jednak zgodzić na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu. Kodeks cywilny przewiduje również zdarzenia, które wprost – na podstawie przepisów ustawowych – powodują rozwiązanie umowy najmu. Zdarzenia te wynikają z art. art. 664 § 2, art. 667 § 2 i art. 672 Kodeksu cywilnego.
Pierwszy z wymienionych przepisów dotyczy sytuacji, gdy w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiały przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą. Art. 667 § 2 Kodeksu cywilnego mówi z kolei o sytuacji, w której najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie. Z kolei art. 672 Kodeksu cywilnego przewiduje, że wynajmujący może wypowiedzieć najem bezzwłocznie, jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności.
Jednocześnie należy pamiętać, że reguły wynikające z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego doznają modyfikacji w art. 11 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w odniesieniu do najmu lokalu mieszkalnego. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego zawartą na czas oznaczony tylko i wyłącznie z przyczyn wymienionych w tym przepisie, nawet wtedy, gdy przyczyny te nie zostały wymienione w treści umowy.
Ograniczenia wynikające z art. 11 w/w ustawy podyktowane są ochroną interesów lokatora. Z uwagi na zakres pytania, poruszenie tego wątku służy jedynie zasygnalizowaniu innej regulacji tematu rozwiązania umowy najmu w przypadku lokali mieszkalnych.
