W jaki sposób właściciel nieruchomości może uczestniczyć w procesie zarządzania wspólnotą mieszkaniową
Czytelnicy pytają, adwokat Wojciech Lipka odpowiada
W jaki sposób właściciel nieruchomości może uczestniczyć w procesie zarządzania wspólnotą mieszkaniową i w jakim trybie może uzyskać informacje dotyczące działalności wspólnoty i jej organów?
Zgodnie z ustawą z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (dalej: Ustawa) wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości.
Sposób zarządu nieruchomością wspólną zależy od woli właścicieli lokali. W praktyce wyboru zarządcy, a w zasadzie administratora, dokonuje zarząd wspólnoty, zawierając z nim umowę o zarządzanie. Tak wyłoniony podmiot nie jest zarządcą w rozumieniu ustawy i pełni funkcję administratora, dokonując wyłącznie czynności faktycznych. Zarząd wspólnoty w zakresie czynności nieprzekraczających czynności zwykłego zarządu kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz, a także w stosunkach wewnętrznych wspólnoty. Na pozostałe czynności podejmowane przez zarząd (przyjęcie rocznego planu gospodarczego, ustalenie wynagrodzenia zarządu czy wybór administratora i zawarcie z nim umowy) zgodę w postaci uchwały wyraża ogół właścicieli. W przypadku podjęcia uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów zarząd ma obowiązek powiadomić na piśmie każdego właściciela o treści podjętej w ten sposób uchwały, przy czym za niewystarczające uznaje się jedynie wywieszenie jej na tablicy ogłoszeń.
Do obowiązków zarządu lub zarządcy wynikających z Ustawy należy udzielanie właścicielom informacji związanych z zarządem nieruchomością wspólną, a właściciel ma prawo do osobistego przeglądania wszelkich ksiąg i dokumentacji. Jeśli jest to niezbędne do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną lub do sprawowania kontroli nad działalnością zarządu wspólnoty, każdy jej członek ma prawo do pozyskiwania informacji o sposobie ponoszenia wydatków i ciężarów na utrzymanie wspólnej nieruchomości, a zarząd albo zarządca ma obowiązek przy zachowaniu racjonalności i w sposób nieutrudniający wykonywania prac zarządowi stosowną dokumentację udostępnić. Przy czym z uwagi na regulacje dot. ochrony danych osobowych przyjmuje się, aby dane osobowe konkretnych właścicieli lokali, w szczególności te o sytuacji majątkowej lub rodzinnej, były udostępniane wyłącznie wtedy, gdy jest to rzeczywiście konieczne i wpływa na sytuację innych właścicieli, np. skutkując koniecznością poniesienia przez nich dodatkowych kosztów.
Warto jeszcze wspomnieć o uprawnieniach zbiorowych realizowanych w zakresie prawa kontroli, które dotyczą przede wszystkim kwestii absolutorium dla zarządu lub zarządcy oraz obowiązku zwołania przez te podmioty zebrania ogółu członków na wniosek właścicieli dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Adwokat Wojciech Lipka specjalizuje się w sprawach rodzinnych, spadkowych, odszkodawczych, dotyczących „umów frankowych” i karnych.
