Wspólnota mieszkaniowa zamierza wziąć kredyt na remont budynku.
Czytelnicy pytają – adwokat Wojciech Lipka odpowiada
Wspólnota mieszkaniowa zamierza wziąć kredyt na remont budynku. Jak takie obciążenie będzie wpływać na możliwość sprzedaży mieszkania lub przekazania jako darowiznę bądź w spadku przez poszczególnych właścicieli lokali przed całkowitą spłatą takiego zobowiązania?
Za spłatę kredytu na remont budynku (nieruchomości wspólnej), zgodnie z art. 17 Ustawy o własności lokali, odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Ww. zasady odpowiedzialności mogą być modyfikowane np. przez zaostrzenie odpowiedzialności wszystkich lub niektórych współwłaścicieli, ale jedynie wówczas, kiedy umowa kredytowa zostanie zawarta przez wszystkich współwłaścicieli (Wyrok SN z 28.03.2012 r., V CSK 150/11). Co do zasady, odpowiedzialność członków wspólnoty jest subsydiarna, tzn. że aktualizuje się wówczas, kiedy główny dłużnik – wspólnota – nie reguluje swoich zobowiązań.
Zabezpieczenie kredytu może stanowić np. cesja praw z umowy ubezpieczenia, poręczenie czy też hipoteka ustanowiona na lokalach członków wspólnoty. Zazwyczaj jednak wystarczającym zabezpieczeniem jest udzielenie bankowi pełnomocnictwa do rachunku, na którym gromadzone są środki na fundusz remontowy. Z uwagi na fakt, że udział w nieruchomości wspólnej stanowi część składową lokalu, to nie może być ona przedmiotem zabezpieczenia kredytu czy też podlegać egzekucji.
Odpowiadając na pytanie, należy stwierdzić, że nawet gdyby kredyt był zabezpieczony hipoteką na lokalu, to nie ma formalnych przeszkód do rozporządzania nim. Podkreślić trzeba, że na nabywcę (spadkobiercę) przechodzą wszelkie prawa i obowiązki dotychczasowego właściciela. Ewentualne zobowiązania zaciągnięte przez wspólnotę i ich wysokość mogą mieć jedynie wpływ na wartość lokalu.
Adwokat Wojciech Lipka specjalizuje się w sprawach rodzinnych, spadkowych, odszkodowawczych, dotyczących nieruchomości w roszczeniach z „umów frankowych”.
Lokalny Portal Informacyjny w Warszawie
gazeta Mieszkaniec
prawnik radzi
