Prawnik radzi – współwłasność nieruchomości

klusCzytelnicy pytają – radca prawny

Marcin Kluś odpowiada.


Jestem współwłaścicielem nieruchomości. Zarówno ja, jak i pozostali właściciele nie chcemy utrzymywać dłużej tej sytuacji, ale jednocześnie nie możemy porozumieć się w tej sprawie. Jak rozwiązać ten problem i na jakich zasadach?

W powyższej sprawie można złożyć do właściwego sądu wniosek o zniesienie współwłasności. O powyższym stanowi art. 210 zd. 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. W postępowaniu takim można żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej. Jednak nie zawsze rzecz wspólną daje się podzielić, a tym bardziej na tyle części, ilu jest współwłaścicieli. Brak możliwości podziału rzeczy sprawia, że sąd może przyznać rzecz wspólną na wyłączność jednego ze współwłaścicieli albo zdecydować o sprzedaży rzeczy. W razie przyznania nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli sąd nakłada na niego obowiązek spłaty pozostałych osób uprawnionych do tej nieruchomości (art. 212 §2 Kodeksu cywilnego). Sąd nie może zaniechać orzeczenia w tym przedmiocie, chyba że uprawnieni współwłaściciele zrzekną się roszczenia do należnych im spłat lub dopłat. Prawidłowe ustalenie wysokości należnych spłat lub dopłat wymaga ustalenia wartości nieruchomości, określenia ułamkowej wielkości udziałów we współwłasności i końcowego ustalenia wartości poszczególnych udziałów. Wartość rzeczy wspólnej ocenia się z kolei w odniesieniu do jej wartości rynkowej, jednak z uwzględnieniem istniejących obciążeń nieruchomości. Na podstawie art. 212 §3 Kodeksu cywilnego, sąd może rozłożyć ww. dopłaty lub spłaty na raty, przy czym w takim wypadku terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W razie rozłożenia dopłat lub spłat na raty sąd może również zasądzić odsetki dopiero od terminu wymagalności poszczególnych rat. Termin wymagalności poszczególnych świadczeń wynika z terminów płatności spłat lub dopłat (w tym także w razie ich rozłożenia na raty), określonych przez sąd. W razie potrzeby sąd orzeka również o zabezpieczeniu ustalonych dopłat i spłat w ramach zniesienia współwłasności nieruchomości. Taka sytuacja może mieć miejsce w szczególności, gdy zasądzone kwoty są wysokie, a z okoliczności wynika, że brak zabezpieczenia utrudni lub uniemożliwi realizację uprawnień właścicieli. Zabezpieczenie takie może polegać m.in. na ustanowieniu hipoteki przymusowej, przez co uprawniona osoba będzie mogła dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Wniosek o zniesienie współwłasności składa się do Sądu Rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. We wniosku o zniesienie współwłasności należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności. Należy również wskazać wszystkich uczestników postępowania, do których zalicza się przede wszystkim współwłaścicieli rzeczy. Jeżeli wniosek nie zawiera zgodnego projektu zniesienia współwłasności, opłata sądowa od wniosku wynosi 1000,00 zł.